La compra o venta de un camping implica la necesidad de estimar su valor con la mayor precisión posible. Para ello, se acostumbra utilizar diferentes criterios y utilizar diferentes métodos.
Estimación del camping: los diferentes criterios de valoración
Para estimar el valor de un camping hay que tener en cuenta varios criterios principales:
- Ubicación geográfica: tendremos en cuenta el uso actual de la zona y las oportunidades turísticas, la accesibilidad del camping, su distancia de la playa o de un sitio turístico popular
- La existencia de una etiqueta turística o de un parque natural: contribuye a la popularidad de los lugares y asegura el tráfico turístico. Ejemplos de etiquetas: clasificación UNESCO, Pueblos más bellos de Francia, Parque natural nacional o regional;
- La calidad de las instalaciones y servicios: aquí nos interesará, por ejemplo, la superficie media de las parcelas ofertadas, el porcentaje de parcelas con servicios, los distintos servicios ofrecidos. por el camping y su sensibilidad hacia la ecología;
- El entorno comercial, que incluye la tasa de ocupación, la evolución del rendimiento del camping, los diferentes medios de comercialización;
- Potencial de desarrollo, estudiando las posibilidades de ampliación o redistribución de parcelas para una mejor optimización;
- Cumplimiento de las normas correspondientes a la clasificación del camping.
Más allá de estos criterios, existen varios métodos para determinar el valor de un camping. Luego hablamos de métodos de valoración.
Tres métodos para estimar y valorar un camping
La valoración implica estimar con la mayor fidelidad posible el valor de los elementos tangibles (terrenos, equipamientos, promociones y edificios) y de los elementos intangibles (bienes).
A continuación se aplicancoeficientes multiplicadores a estos valores para una mejor estimación del valor del establecimiento HPA que le interesa. Estos coeficientes son variables y representan el potencial de crecimiento del camping.
Los tres métodos de valoración más fiables y utilizados son:
- Mejora del patrimonio;
- El método de facturación;
- El método de la rentabilidad.
Es aconsejable combinarlos para confiar en el mayor número de indicadores posible y poder compararlos para tener una idea lo más justa posible del precio. El presupuesto de un camping debe ser preciso y objetivo para asegurar la rentabilidad de tu proyecto.
Puesta en valor del patrimonio
La valoración del patrimonio tiene en cuenta el valor del terreno, los edificios y las promociones, el equipamiento y el fondo de comercio.
Recuerda que el negocio incluye:
- El derecho a arrendar,
- La cesta del cliente,
- Buena voluntad,
- Licencias,
- Concesiones y derechos de explotación,
- Materiales (excepto existencias).
Su estimación es difícil y su valoración generalmente se realiza mediante dos métodos:
- El método denominado “usos profesionales”, que aplica un coeficiente multiplicador a la facturación de los últimos tres años (tras haber desglosado cada una de sus actividades).
- Evaluación por el excedente bruto de explotación (EBE) de los últimos tres años, que se puede valorar multiplicándolo por cuatro o cinco.
El método de facturación
Para hacerse una idea rápida del valor de un camping, la mayoría de las veces corresponde a la siguiente fórmula:
Facturación media del sector "alojamiento" en los últimos tres años multiplicada por 5+ el valor de las casas móviles y chalets.
El método de rentabilidad
El último método de valoración es el método de rentabilidad. Para tener un enfoque más preciso que simplemente tener en cuenta la facturación, el método de rentabilidad combina:
- La valoración del negocio (de 4 a 5 veces el EBITDA reexpresado para arrendamientos y arrendamientos de terrenos);
- Valoración del terreno (de 8 a 12 veces el valor del alquiler).